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投资老封基有窍门 房地产信托基金解析
投资老封基有窍门
“在折价率连续下降之后，该如何投资老封闭式基金？业内专家表示，投资者要正确认识股指期货和融资融券对老封闭式基金投资价值的利好作用，同时结合老封闭式基金的年度分红来综合分析其中哪只基金收益幅度最大。”
最近三周老封闭式基金折价率连续下降，已经从2009年12月25日的加权平均折价21.52%下降到了2010年1月15日的16.93%，特别是在1月11日国务院同意推出股指期货和融资融券业务之后，老封闭式基金走势明显强于股指和基金单位净值。
折价率已低于17%
天相统计显示，去年12月25日到今年1月15日老封闭式基金每周的折价率分别为21.52%、19.93%、18.23%和16.93%，2009年以来折价率首次低于17%，最近三周折价率分别降低1.59、1.7和1.3个百分点。
老封闭式基金折价率的明显降低与股指期货和融资融券推出预期有关。在2009年最后一周，受股指期货概念影响，大盘大幅上涨，老封闭式基金价格大涨，涨势一直延续至2010年的前两周。
在三周时间里，折价率下降最多的三只基金分别为景宏、兴和、普丰，折价率分别下降了7.37、6.13和6.04个百分点，其中基金景宏折价率三周时间从21.68%直线下降到14.31%，在该基金单位净值上涨不到2%的情况下，基金价格上涨了10.83%。
结合期限分红等因素
从老封闭式基金投资来看，投资者不能一味只关注折价率高低，还要特别结合基金到期期限、2009年年度分红多少等因素来进行投资。
未来股指期货对于老封闭式基金的好处在于，投资者可以在做多老封闭式基金的同时，做空股指期货，直到基金到期，可以较为稳定地获得折价带来的收益率，而老封闭式基金的到期时间就非常重要。同样的折价率，距离到期时间越近的老封闭式基金投资价值越高。
例如，目前基金景福和基金银丰的折价率都在18%到19%之间，但两只基金的到期时间分别在2014年12月29日和2017年8月14日，两者相差接近3年的时间，从折价对应的年化收益率来看，基金景福的年化收益率超过4%，而基金银丰的年化收益率不到3%。
另一个需要重点考虑的因素是年度分红，2009年基金四季报将在1月22日披露完毕，到时候每只老封闭式基金的年度分红规模都能够被计算出来，在同样折价率的情况下，分红比例越高，封闭式基金的投资价值也就越大。
此外，投资者还要考察基金管理公司的投资能力等方面的因素。
业内人士分析，对于股指期货推出预期带来的老封闭式基金价格上涨已经基本结束，这部分进一步的刺激作用要等到3个月之后，股指期货实际推出前后才能有所体现，投资者因此在投资老封闭式基金时保持适当的谨慎。
房地产信托基金解析
日前，针对房地产信托基金，多位专家表示，该基金在中国会有良好的发展，但这取决于市场情况和合理的模式，同时，投资者对该投资模式的收益也不可期望过大，因为它更重要的是起到稳定房地产市场的作用，而不是一夜暴富的工具
房地产信托基金REITs作为一种对房地产市场的投资渠道和风险分散方式，在发达国家已有近100年的发展历史。不过，在中国REITs还是一个新生事物。中国应该如何发展自己的REITs？REITs的盈利到底有多大？这些都是投资者关注的焦点。
绝非一夜暴富的工具日前，在"世界华人金融精英陆家嘴峰会"上，房地产信托基金成为与会者关注的一个热点。多位专家表示，该基金在中国会有良好的发展，但这取决于市场情况和合理的模式，同时，投资者对该投资模式的收益也不可期望过大，因为它更重要的是起到稳定房地产市场的作用，而不是一夜暴富的工具。
富邦期货董事长史钢表示，目前中国的房地产尤其是商业不动产，还没有真正建立起成熟的退出机制。以商业不动产为例，由于成本巨大，无法分割出售，需要统一的物业管理，才能维持整栋大楼的商业价值。在这种情况下，商业大楼就需要以REITs的方式来管理。"一般的房地产公司无法维持那么多大楼的投资和物业管理，一定要利用资本市场才行。商业不动产要想保证本质，就需要有庞大的资本市场来注入资金。"
建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东也同样认为，从远景来看，中国REITs市场"前途光明"，但短期而言，现在并不是推出REITs好的市场时机。
"2002年，国内虽然房地产开始上升，但是总体地产的价格水平不高，是推出REITs很好的时机。但现在这个市场可能发展的有些过了。"李晓东表示，现在的房地产开发商根本就没有意愿把房子卖给REITs，因为直接卖给市场价格更高。而如果按照市场价格卖给REITs，REITs又不会被投资人所接受。这种矛盾必然会制约房地产信托基金的发展。"往往做REITs最好的机会是房地产非常不景气的时候，那时所有开发商都缺乏资金，就会选择用REITs的方式来处理房地产，将其当做一个对冲机制。但现在，房地产商轻而易举的就能找到资金，REITs对他们就失去了吸引力。"
收益率比不上美国在谈到发展REITs的制度时，李晓东表示，目前有限合伙制，私募的方式在中国做REITs目前还不是太成熟。"央行+银监会"的模式属于抵押型。这种模式在国外也有，但并不是主流。不过，目前在中国，房地产开发商比较能够接受的还是这一种，而且跟物业开发商的利益也比较一致。"这种信托基金相当于标的物的十年期债券，将来抵押撤销了，物业还是房地产商的。因为，现在国内还没有专业开发物业经营机构，如果单纯交给一个金融机构去做是困难很大。"
但李晓东同时指出，不管是央行模式还是其他什么模式都有一个问题。因为现在中国的金融监管是分类监管，各监管部门都有自己所谓的"嫡系部队"，往往最后把一个很专业的产品交给一个长期以来没有这方面人才、也没有这方面经验的金融机构去主导，当然成功率会很低。这个方面的问题，是今后国内在实行
REITs时需要注意的地方。事实上，近年来亚洲地区REITs的发展已初具规模。分析人士表示，相比之下，不管是从发行量还是交易量来讲，新加坡的REITs市场发展比香港和台湾的市场好，而其经验值得国内学习。比如，新加坡有着较好的商业机制或者商业模式，它的物业管理是非常大的且不局限于国内；同时，新加坡的REITs的产业链做得比较好，它在上游上面有一个PE，PE做开发，开发完之后REITs当做退出机制，变成一个比较稳定投资工具的时候，才交给REITs和所有的大众。
目前，在美国大约有300个房地产信托基金，总资产超过3000亿美元，这些基金每年给投资者带来的回报率约为7%。但李晓东认为，从回报来看，即便中国推出RE-ITs，其回报率也难以达到美国的水平。"从国人的投资习惯来说，现在投资房地产并不考虑租金回报率。像现在我们租金回报率这么低，但平时聊天的过程中，基本上没有人考虑这个问题，并不因为租金回报率比较低，我就不去买房子，而是去租房子。可是，在美国，租房的人很多，也没有一定要买房子的情结，因此房地产租赁市场很发达。这两种不一样的国情，使得中国的房子租金回报率可能在比较长的时期都很难提升。相对的，REITs收益也就不会很高。"
另外，史钢表示，从市场的趋势来看，今后商业物业和住宅物业相比，将占绝对优势，这就为REITs的发展留下巨大的发展空间。据悉，REITs主要针对商业物业的金融投资工具。而住宅物业除了一些特殊的类型，比如说服务式酒店、出租型的住宅，目前REITs涉足的还是很少的。